As president of KBD, Curtis aims to simplify insurance for his clients. He’s helped lead KBD to become one of Canada’s fastest 400 growing companies according to the Globe & Mail.
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Si vous êtes Montréalais, vous avez forcément remarqué tous les projets d’immeubles en copropriété en construction sur l’ensemble de l’île.
Dans toute l’histoire de la ville, nous n’avons jamais vu autant d’immeubles à condos se construire en même temps, et en raison du fait qu’ils s’érigent aussi rapidement, leurs standards de qualité ne sont pas toujours les plus élevés.
Cependant, la bonne nouvelle est que la plupart d’entre eux sont bien construits !
En tant que propriétaire de condo, je vais vous donner quelques conseils à prendre en compte lors de l’achat de votre premier condo.
1)Les frais de condo: Ils sont toujours calculés à un taux par pied carré. Par exemple, si vous possédez un condo de 800 pieds carrés, et que le taux est à 0,30 $/pi2, vos frais de condo vous coûtent 240 $ par mois.
Cet argent participe au paiement des dépenses du bâtiment telles que les commodités, l’assurance et l’aménagement paysager.
Les frais de condo participent aussi au « fonds de réserve », c’est-à-dire l’argent mis de côté dans le cas de fin de vie de certaines parties du bâtiment.
C’est le cas du toit qui doit être refait approximativement tous les 20 ans.
Ce fonds peut aussi être utilisé pour remplacer de l’équipement en fin de vie tel que l’échangeur d’air.
Depuis décembre 2018, il existe un troisième fonds que tous les syndicats sont légalement dans l’obligation d’avoir. Il s’agit du « fonds d’assurance ».
Ce fonds requiert le montant de la franchise le plus élevé en tout temps.
Ainsi, si le syndicat doit faire une réclamation d’assurance dans le cas de dégâts dans l’immeuble, il a la possibilité de payer la franchise immédiatement et d’éviter de repousser le début des travaux.
***ATTENTION***
Si vous achetez une unité de logement dans un nouveau projet de condo, vos frais ne demeurent pas toujours aussi bas qu’au départ ; les promoteurs essaient de vendre les unités et vous proposent toujours le prix bas pour les frais de condo.
À titre d’exemple, quand j’ai emménagé dans mon nouvel immeuble, le coût était de 0,30 $/pi2 ; il est maintenant passé à 0,42 $/pi2, seulement deux ans plus tard.
Prévoyez une augmentation de 25 % à 40 % de vos frais de condo pendant les premières années
2) Demandez à voir les « minutes » des assemblées des copropriétaires → Si vous achetez un condo datant de quelques années, demandez à voir les « minutes » de la dernière réunion annuelle du syndicat des copropriétaires.
Cela vous donne un aperçu de la façon dont l’immeuble est géré, s’il a des dommages causés par les eaux (la plupart des immeubles ont de sérieux problèmes avec des réclamations liées aux eaux), et plus encore.
C’est un vrai problème et je peux dire qu’il y a définitivement des pépins lorsqu’il s’agit des immeubles à condo ; certaines de ces structures sont mal construites et tenter de poursuivre l’entrepreneur qui les a construites peut s’avérer extrêmement long et coûteux en matière de frais d’avocat. La plupart des procès contre les entrepreneurs ne mènent nulle part.
3) Essayer de visiter l’immeuble lorsque les voisins sont présents → Vous avez acheté ce condo à 500 000$ avec une belle vue et vous vous êtes rendu compte qu’un DJ habite dans l’appartement voisin et adore organiser des fêtes.
Il n’y a rien de pire que des voisins irrespectueux, essayez-donc de visiter l’unité de logement lorsque les voisins sont présents.
Parlons maintenant de l’assurance en commençant par la base.
L’assurance des copropriétaires est divisée en deux parties:
Partie I: L’immeuble à condos lui-même → Toutes les personnes habitant dans votre immeuble cotisent à cette police d’assurance, c’est l’une des principales dépenses communes qui entrent dans vos frais de condo mensuels.
Cependant, lorsque je parle de l’immeuble en soi, je parle de la structure entière dont la construction coûte 250 millions de dollars (par exemple) et qui inclut chaque unité de logement.
C’est une police d’assurance qui couvre le bâtiment et chaque unité individuelle, dont la vôtre.
L’unité que vous avez achetée, cette « boîte » structurale, est assurée par la police d’assurance du syndicat des copropriétaires.
Alors, par exemple, si votre unité prend feu et doit être reconstruite, vous avez recours à la police d’assurance du syndicat.
Partie II: Vos effets personnels au sein de votre unité de condo → Cela peut être divisé en plusieurs sections dans lesquelles nous plongerons ci-dessus, avec un exemple par section.
Responsabilité → Elle vous couvre dans le cas de blessures et de dommages causés aux biens d’un tiers.
La plupart des syndicats vous obligent à avoir un minimum de 2 millions de dollars en assurance responsabilité si vous êtes sur le point d’habiter dans leur immeuble.
Pourquoi ?
Parce qu’ils veulent avoir l’option de se retourner contre vous si vous causez des dégâts au bâtiment.
Exemple : Vous oubliez de fermer un robinet et vous sortez de votre condo pour la journée.
Pendant ce temps, l’eau inonde votre condo et les unités en dessous de la vôtre, engendrant des réparations d’un montant de 50 000 $.
Vous êtes responsables des coûts de réparation puisque vous avez endommagé la propriété d’autres personnes (leurs unités de logement).
Vos contenus / effets personnels → Chez KBD, nous offrons un forfait d’assurance tous risques des copropriétaires avec Intact Assurance. Voici quelques risques que nous couvrons pour vos effets personnels:
– Incendies
– Inondations
– Dégâts des Eaux
– Vol
– Disparition mystérieuse
– Fumée
Exemple: Quelqu’un s’introduit chez vous et vole votre ordinateur portable, votre téléviseur et votre Xbox pour un total de 2000 $.
Cela est couvert à valeur de remplacement, ce qui signifie que la compagnie d’assurance paie pour que vous puissiez acheter de NOUVEAUX articles.
N’oubliez pas que vous devez aussi payer votre franchise en premier lieu.
Frais de subsistance additionnels → Dans l’éventualité où votre condo serait jugé inhabitable pendant une période, la compagnie d’assurance couvrirait les coûts qui sont en sus de vos frais de subsistance habituels.
Cela se produit bien plus souvent que les gens pensent, et c’est l’une des couvertures les plus importantes à inclure dans votre police d’assurance.
Exemple: Vous vivez au dernier étage de votre immeuble et une terrasse commune accessible aux habitants du bâtiment se trouve au-dessus de votre unité de logement.
Quelqu’un provoque accidentellement un incendie à cause d’une cigarette mal éteinte (c’est une histoire qui s’est réellement produite dans l’immeuble dans lequel j’habite).
Afin d’éteindre le feu, les pompiers doivent utiliser des litres et des litres d’eau qui finissent par fuir dans votre unité, la rendant inhabitable.
Louer un appartement pendant une période de quatre mois vous coûterait au moins 6400 $.
Cela est couvert par votre police d’assurance sous « Frais de subsistance additionnels ».
Améliorations → Vous couvre pour toute mise à jour/rénovation que vous apportez à votre condo.
Si les rénovations augmentent la valeur de votre unité de logement, elles doivent être assurées puisqu’elles ne sont pas couvertes par la police d’assurance du syndicat.
Souvenez-vous que le syndicat des copropriétaires assure votre unité dans la condition dans laquelle elle a initialement été construite.
Légalement, tous les immeubles de condo doivent avoir un registre des améliorations faites après cette date.
Alors si vous ne savez pas si l’ancien propriétaire a apporté des améliorations à votre unité, vous pouvez toujours demander à votre syndicat de vérifier ce registre.
Exemple: Vous rénovez votre unité et installez de nouveaux placards d’une valeur de 50 000 $.
Oui, ce sont des placards plutôt sympas.
La reconstruction de votre unité coûte 400 000 $ (supposons que vous l’ayez achetée à ce prix), et après les rénovations, elle vaut 450 000 $.
Un incendie détruit votre condo, et imaginons que votre assurance n’a pas couvert vos « améliorations ».
Malheureusement, vous ne pouvez pas récupérer les 50 000 $ que vous avez dépensés pour les rénovations.
Évaluation des Pertes → L’assurance pour les aires communes de votre immeuble de condo.
Chaque condo est différent et vous devez vous familiariser avec les aires communes dont vous êtes responsable.
Exemple : Il y a un refoulement des égouts dans le sous-sol de votre bâtiment et les personnes y habitant doivent payer collectivement 100 000 $, car ce n’est pas couvert par la police d’assurance du syndicat.
Si vous avez un refoulement des égouts dans votre police d’assurance des copropriétaires, et que le syndicat doit faire en sorte que les personnes habitant dans votre immeuble paient les frais de 100 000 $, votre part est couverte sous « évaluation des pertes. »
Pour conclure, si vous êtes propriétaire d’un condo, il y a de grandes chances que vous ayez déjà entendu des histoires d’horreur à propos de personnes qui ont dû faire face à des réclamations causées par leur unité de logement.
La police d’assurance des copropriétaires vous protège dans bien d’autres cas que les incendies et le vol, et doit définitivement faire partie de votre budget lorsque vous faites l’acquisition d’un condo.
Obtenez votre soumission ci-dessous, et l’un de courtiers sera plus qu’heureux de vous expliquer tout détail supplémentaire si nécessaire.
