2020/05/19
Claudia Fortin

Assurance propriétaire pour votre bien locatif

Contrairement à la croyance populaire, les propriétaires sont beaucoup plus que des collecteurs de loyers.

Les propriétaires accomplis sont très polyvalents, font face à de nombreux défis et sont très bien informés sur les lois de location et de la propriété au Québec.

Bien que la profession puisse être stressante, elle peut être très gratifiante, générer un revenu passif et vous donner le luxe d’être votre propre patron.

Un propriétaire professionnel connaît également une chose ou deux en matière de polices d’assurance pour les propriétaires de biens locatifs, ce qui sera le sujet de l’article d’aujourd’hui.

En tant que courtier d’assurance commerciale ayant plusieurs années d’expérience, j’ai fait face à toutes sortes de situations liées aux sinistres, à la recherche de la meilleure prime, aux conseils de gestion des risques et aux façons de réduire les coûts d’assurance des propriétaires.

KBD assure des dizaines de propriétaires à Montréal, et j’ai personnellement eu le plaisir d’apprendre de certains des plus grands propriétaires du Québec, certains d’entre eux ayant plus de 400 portes. 

Le but aujourd’hui est de vous transmettre ces connaissances.

Nous allons couvrir plusieurs conseils que vous ne trouverez nulle part ailleurs, comme le pourcentage d’améliorations que vous pouvez amortir comme dépense et comment vous assurer que vos locataires possèdent leur propre police d’assurance.

Bien que certains de ces conseils soient valables pour tous les types de biens de location, l’article d’aujourd’hui est destiné aux propriétaires commerciaux et résidentiels qui louent leur logement à long terme (contrat de bail d’un an et plus).

Si vous êtes un propriétaire à la recherche d’informations sur l’assurance de location à court terme, je vous inviterais plutôt à consulter notre article sur l’assurance commerciale pour les hôtes d’Airbnb.

Alors, commençons!

Couverture d’assurance propriétaire de bien locatif

Étonnamment, il n’existe aucune loi qui oblige les propriétaires de bien locatif à souscrire une police d’assurance pour leur propriété.

Si vous faites l’achat comptant d’un immeuble et que le notaire insiste sur une preuve d’assurance afin de conclure l’affaire, trouvez-vous un autre notaire, car ce dernier n’a aucune idée de quoi il parle.

Par contre, si vous faites l’achat d’un immeuble locatif à l’aide d’un prêt hypothécaire, la banque vous demandera de souscrire une police d’assurance propriétaire pour votre bien. 

L’assurance de biens locatifs fonctionne beaucoup comme l’assurance habitation. En fait, les deux sont presque identiques.

La différence principale est que votre bien locatif nécessite une protection de « valeur locative » qui couvre votre perte de revenu en cas de sinistre.   

C’est-à-dire, si votre immeuble subissait un incendie, il deviendrait inhabitable et les locataires cesseraient de payer leur loyer le temps des réparations.

La protection de valeur locative compense pour le loyer que vos locataires vous paieraient en temps normal.

Les garanties principales requises pour votre bien locatif vous protègent contre les dommages suivants :

Conseils importants qui sauveront de l’argent et des maux de tête aux propriétaires

Conseil #1 : Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif commercial ou résidentiel, faites de l’assurance locataire une condition du bail.

C’est de loin le conseil le plus important que je puisse donner à un propriétaire et qui est certain de vous faire économiser!

De plus, faites un suivi auprès des locataires afin de vous assurer qu’ils ont bien souscrits une assurance responsabilité civile pour locataire.

Avoir une assurance locataire come condition de bail n’est pas suffisant. Vous devrez demander à chaque locataire, un par un, une preuve d’assurance.

Je sais que cela peut sembler compliqué, mais voici un exemple qui montre pourquoi vous devriez le faire :

Vous êtes propriétaire d’un immeuble d’une valeur d’un million de dollars et votre franchise est de 10 000 dollars.

Votre locataire cause une inondation, ce qui entraîne des dommages de 9 000 dollars à votre bâtiment.

S’ils ont leur propre assurance locataire, vous n’avez pas à vous inquiéter. Leur police d’assurance couvrira les dommages causés à votre bâtiment grâce à l’assurance responsabilité.

Toutefois, s’ils n’ont pas leur propre assurance locataire, vous (le propriétaire) tenterez de récupérer l’argent auprès d’eux personnellement, n’est-ce pas ?

C’est une hypothèse juste, mais que se passe-t-il si le locataire n’a pas d’argent ?

Qu’en est-il des frais que vous devrez assumer pour engager votre avocat ?

Si l’un de ces deux scénarios s’applique, c’est vous qui paierez les 9 000 dollars.

En d’autres mots, vous serez pénalisé pour l’erreur de votre locataire.

Le point que j’essaie d’illustrer est le suivant : Ce n’est pas parce que l’assurance du locataire est une exigence du bail que tout le monde respectera les règles du bail.

En s’assurant que ces exigences sont respectées, vous éviterez de payer pour les erreurs des autres. 

Conseil #2 : Soyez à jour avec vos rénovations

Garder son bâtiment à jour en réglant les problèmes d’entretien le plus rapidement possible est un excellent moyen d’économiser sur votre police d’assurance.

Un bon entretien permet d’éviter les réclamations d’assurance et augmente la valeur de votre immeuble.

Conseil #3 : Amortissez une partie des améliorations à titre de dépense.

« Quel est le pourcentage d’améliorations que je peux amortir comme dépense? » En fait, il n’y a pas de réponse « officielle » à cette question.

En réalité, vous n’êtes pas supposé amortir vos améliorations à titre de dépense, mais nous aimons tous économiser un dollar ici et là.

Voici ce que je peux vous dire par expérience :

Il y a quelques mois, je suis allé voir un client pour le renouvellement de son assurance propriétaire et il me parlait de toutes les rénovations et améliorations qu’il avait apportées à ses bâtiments.

Peu de temps après, le gouvernement l’a audité et il a été en mesure de s’en tirer après avoir allouer 50% de ses améliorations à titre de dépense.

Les autres 50 % des améliorations étaient des dépenses en immobilisation.

Je ne vous conseille pas nécessairement de suivre ce principe, je vous montre simplement ce que le gouvernement a laissé passer en matière de comptabilité des propriétaires.

Mon assurance habitation couvre-t-elle mon bien locatif?

La réponse simple : Non, votre assurance de propriétaire occupant ne couvre pas votre bien de location.

Chez Assurance KBD, c’est possible d’avoir votre habitation principale ainsi que votre habitation louée à des tiers sur la même police, mais ils sont traités comme deux situations séparées.

Combien coûte une assurance propriétaire de bien locatif ?

Comme toute police d’assurance commerciale, le coût de votre assurance dépend de nombreux facteurs !

Comme par exemple :

Êtes-vous propriétaire d’un immeuble commercial ou résidentiel ?

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble commercial, qui sont vos locataires ?

S’agit-il de restaurants ou de bars ?

À quoi ressemble votre historique de sinistres ?

Quelle est la construction de votre immeuble ? En quelle année a-t-il été construit ?

Sans trop entrer dans les détails, une prime d’assurance propriétaire pour un bâtiment d’une valeur de 1 000 000 de dollars pourrait se situer entre 1 300 et 5 000 dollars par année.

Si vous êtes curieux de savoir à quoi pourrait ressembler votre prime, vous pouvez obtenir une soumission d’assurance commerciale en ligne en moins de 5 minutes en cliquant ici.

Un dernier mot 

L’article d’aujourd’hui est destiné aux propriétaires commerciaux et résidentiels qui louent leurs logements à long terme (contrats de bail d’un an et plus).

Si vous êtes un propriétaire à la recherche d’information sur l’assurance de location à court terme, je vous invite plutôt à consulter notre autre article ici.

Nous avons souligné l’importance de s’assurer, en tant que propriétaire d’un bien locatif, et que vos locataires possèdent leur propre police d’assurance. Nous avons également précisé qu’il n’était pas suffisant de simplement l’inclure dans les exigences du bail, mais plutôt de vérifier avec vos locataires, un par un, à chaque année, qu’ils ont bel et bien une police en force.  

Nous avons également indiqué que l’assurance de propriétaire occupant ne couvre pas votre propriété locative, ce qui signifie que vous devez souscrire une police « autonome » pour votre propriété locative.

Enfin, nous nous sommes penchés sur le coût de l’assurance des propriétaires de bien locatif.

L’emplacement de votre immeuble, le type de locataires et votre historique de sinistres font tous partie des facteurs qui permettent de déterminer le coût annuel de votre police d’assurance.

Si vous cherchez à obtenir une soumission d’assurance pour propriétaires de bien locatif, appelez-nous directement au 514-636-0002 ou soumissionnez votre immeuble dès aujourd’hui en cliquant sur ce lien !

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